Obrigatoriedade prevista para 3 de agosto alcançará os documentos fiscais já suportados pelos sistemas, mas não, por ora, as novas operações imobiliárias.
A partir de 3 de agosto de 2026, as empresas sujeitas ao regime regular deverão preencher os campos relativos ao IBS e à CBS nos documentos fiscais eletrônicos abrangidos pelas regras de validação já disponíveis.
Os documentos emitidos sem o correto preenchimento dessas informações poderão ser rejeitados, ocasionando impactos diretos no faturamento e na continuidade das operações. Em 2026, deverão ser informadas as alíquotas-teste de 0,1% para o IBS e 0,9% para a CBS.
E as holdings imobiliárias?
Para as holdings patrimoniais e demais empresas que realizam operações com imóveis, a situação é diferente.
Em atualização divulgada hoje, 15 de julho de 2026, a Secretaria-Executiva do Comitê Gestor da NFS-e esclareceu que a Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009 não estará disponível nos ambientes de Produção e Produção Restrita em agosto de 2026.
O órgão também informou que as adaptações relativas aos novos fatos geradores dos subitens 99.02, 99.03 e 99.04, que abrangem operações com bens imateriais, imóveis e locação de bens móveis, a princípio, também não estarão disponíveis naquele mês. O cronograma de implantação será divulgado posteriormente.
Em termos práticos, a emissão da NFS-e nacional para receitas decorrentes de locação, cessão onerosa, arrendamento e outras operações imobiliárias dependentes dos novos códigos não deverá ser exigida a partir de 3 de agosto, pois o sistema ainda não oferecerá os meios técnicos necessários para sua emissão.
A orientação oficial estabelece que o contribuinte impossibilitado de emitir documento fiscal eletrônico por responsabilidade exclusiva do ente federativo não estará descumprindo obrigação acessória. Também estão dispensados do recolhimento do IBS e da CBS, durante o período de testes de 2026, os contribuintes para os quais ainda não exista obrigação acessória definida.
E a venda de imóveis?
A alienação de imóveis será documentada por meio da Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis – NF-ABI, e não pela NFS-e. Embora o leiaute da NF-ABI já esteja definido, sua data de início dependerá de documento técnico específico a ser divulgado pelos órgãos competentes.
Preparação continua necessária
A ausência de obrigatoriedade imediata não elimina a necessidade de adequação. As holdings imobiliárias devem aproveitar este período para revisar contratos, cadastros de imóveis e locatários, sistemas de cobrança e processos internos, além de acompanhar a divulgação do cronograma definitivo da Nota Técnica nº 009.
Em síntese, a obrigação de preencher os campos de IBS e CBS começa em 3 de agosto de 2026 para os documentos e operações já suportados pelos sistemas fiscais. Para as locações e demais operações imobiliárias enquadradas nos novos códigos, a emissão da NFS-e permanece condicionada à implantação técnica e à divulgação de cronograma específico.
Por Pedro Fontanez
